2028년 장기보유특별공제 개편 핵심 결론부터 알아보기
2028년 1월 1일부터 1세대 1주택자의 양도소득세 장기보유특별공제(장특공) 제도가 거주 기간 중심으로 전면 개편됩니다. 핵심 결론은 단순 보유만 하고 실거주를 하지 않은 주택 보유자의 세금 감면 폭이 축소되고, 실거주자에게 공제 혜택이 집중된다는 점입니다.
주요 요약: 2026년 현재는 보유 40% + 거주 40%로 최대 80% 공제를 받지만, 2028년부터는 거주 기간 미달 시 보유 기간이 아무리 길어도 공제율이 크게 감축될 예정입니다.
현재 기준 vs 2028년 개편안 차이점 비교
내 집을 팔 때 적용되는 장기보유특별공제율이 어떻게 달라지는지 아래 표로 한눈에 비교해보세요.
| 구분 | 현행 (2026년 기준) | 2028년 1월 이후 개편안 |
|---|---|---|
| 최대 공제율 | 최대 80% (10년 보유+10년 거주) | 최대 80% (거주 비중 상향) |
| 보유만 한 경우 | 보유 연 4% (최대 40%) |
지금 살고 있는 집, 언제 파는 것이 유리할까? 보유 기간은 10년 이상으로 길지만 실제 거주 기간이 2~3년 내외로 짧은 주택 소유자라면 매도 시점에 따라 세금 부담 차이가 크게 벌어집니다. 주의사항: 실거주 기간이 적고 보유 기간만 긴 1주택자는 개편 전인 2027년 12월 31일 이전에 매도하는 것이 세액 계산에서 훨씬 유리할 수 있습니다. 집 팔기 전 필수 점검 체크리스트 장기보유특별공제 개편에 대비해 매도 전 반드시 확인해야 하는 4가지 항목입니다.
실거주 요건 채우기 어려운 경우 대비책 직장 이전이나 자녀 교육 등으로 직접 거주하기 힘든 상황이라면, 매도 시점을 재조정하거나 재전입을 통해 최소 거주 기간을 채우는 전략을 고민해 보아야 합니다. 2028년 이후 양도 시 세금 차이가 수 천만 원 이상 벌어질 수 있습니다. 자주 묻는 질문2028년 개편안은 다주택자에게도 적용되나요?아닙니다. 장기보유특별공제 거주 보유 분리 계산 및 80% 공제율은 1세대 1주택자(양도가액 12억원 초과 고가주택) 대상입니다. 일반 다주택자는 연 2%씩 최대 30% 공제율이 적용됩니다. 실거주 기간은 어떻게 증빙하나요?원칙적으로 주민등록표 초본상의 전입일부터 전출일까지의 기간으로 산정합니다. 실제 거주 여부 확인을 위해 공과금 납부 내역 등이 추가 확인될 수 있습니다. 2028년 전에 계약하고 2028년에 잔금을 치르면 어떻게 되나요?양도소득세 산정 기준일은 잔금 지급일(또는 등기접수일 중 빠른 날)입니다. 따라서 잔금일이 2028년 1월 1일 이후라면 개편된 제도가 적용됩니다. |
