서울 아파트 경매 열기 식었나? 11억 낮게 낙찰된 반전 결과..

최근 서울 아파트 경매 시장의 온도가 급격히 식어가고 있습니다. 결론부터 말씀드리면, 2026년 9월 서울 아파트 낙찰가율은 94.7%를 기록하며 전월 대비 2.3%포인트 하락해 1년 7개월 만에 최저 수준으로 내려앉았습니다.

낙찰률 역시 37.1%에서 35.3%로 떨어져 응찰자들의 신중한 옥석 가리기가 뚜렷해졌습니다. 매매가 상승세가 둔화되자 경매 참여자들도 무리한 베팅 대신 실거래가보다 훨씬 낮은 가격만을 노리는 분위기입니다.

서울 평균 낙찰가율을 낮춘 주범은 바로 초고가 랜드마크 아파트들입니다. 성동구 성수동 트리마제 전용 152㎡는 감정가 73억 9,000만 원에서 두 번 유찰된 끝에 58억 7,378만 원(낙찰가율 79.48%)에 주인을 찾았습니다. 직전 실거래가 대비 무려 11억 원 이상 낮은 파격적인 금액입니다.

영등포구 여의도동 삼부아파트 147㎡ 역시 감정가 50억 원에서 2회 유찰되어 약 40억 원에 낙찰되었습니다. 올해 실거래 최저가였던 45억 원 안팎과 비교해도 5억 원 이상 저렴하게 팔리며 대형 평형의 수요 위축을 방증했습니다.

서울의 분위기와 정반대로 성남 분당, 수원 영통, 용인 수지 등 경기 남부 주요 지역은 감정가를 훌쩍 넘어서는 낙찰 행진을 벌이고 있습니다. 안양시 동안구는 무려 115.7%, 수원시 영통구 114.0%, 광명시 113.1%, 용인 수지구 111.9%, 분당구 109.7%를 기록했습니다.

실제로 성남 분당구 봇들마을2단지 84㎡는 감정가 13억 5,700만 원 대비 135% 수준인 18억 3,000만 원에 낙찰되며 뜨거운 경쟁을 입증했습니다. 수원 영통래미안마크원 85㎡ 역시 감정가 7억 8,100만 원을 훌쩍 넘긴 8억 6,004만 원(110%)에 낙찰되었습니다.

경기 남부가 불타오르고 있다고 해서 경기도 전역이 호황인 것은 아닙니다. 9월 경기 아파트 전체 낙찰가율은 88.8%로 오히려 전월(89.8%) 대비 1.0%포인트 떨어졌습니다.

평택, 김포, 고양 등 외곽지역의 아파트 경매 물건들이 줄줄이 유찰되면서 전체적인 수치를 낮춘 것입니다. 대출 한도와 금리 부담이 남아있는 상황에서 수요자들이 일자리와 인프라가 확실한 남부권 핵심지로만 쏠리는 극단적인 양극화 현상이 나타나고 있습니다.

앞으로의 관전 포인트는 두 가지입니다. 서울 대형 아파트의 낙찰가 하락이 수도권 전반의 가격 조정 신호탄이 될 것인지, 아니면 서울과 경기 남부의 가격 격차로 인해 외곽(평택·김포·고양)으로 풍선효과가 번질 것인지입니다.

현재 감정가는 상승기 이전에 평가된 경우가 많아 감정가율 100% 초과가 반드시 고평가를 의미하지는 않습니다. 현장 임장을 통해 시세 차익이 확실한 물건에 선별적으로 응찰하는 지혜가 필요합니다.