집을 팔 계획이 생기면 가장 먼저 궁금한 숫자가 장기보유특별공제 계산 결과입니다. 현행 소득세법 기준으로 일반 주택은 10년 보유 시 양도차익의 20%, 2년 이상 거주한 1세대 1주택은 10년 보유·10년 거주 시 최대 80%가 공제됩니다.
공제율 표, 양도차익 3억원 계산 예시, 기간 세는 법, 홈택스 모의계산 경로를 차례로 정리했습니다.
작성일 2026년 11월 10일 · 기준일 2026년 11월 10일(현행 소득세법)
3줄 요약
1. 일반 주택은 3년 6%부터 해마다 2%씩, 최대 30%입니다.
2. 1세대 1주택(거주 2년 이상)은 보유 연 4%와 거주 연 4%를 더해 최대 80%입니다.
3. 12억원 초과 고가주택은 초과 비율만큼만 과세·공제됩니다.
목차
장기보유특별공제 계산, 내 집은 어느 표를 쓰나요?
소득세법 제95조는 양도소득금액을 양도차익에서 장기보유특별공제액을 뺀 금액으로 정합니다. 공제는 3년 이상 보유한 자산부터 받을 수 있습니다.
법에는 표가 두 개 있습니다. 표 1은 일반 자산용, 표 2는 1세대 1주택용입니다.
표 2를 쓰려면 시행령 제159조의4에 따라 양도일 현재 국내 1주택이고 보유기간 중 거주 2년 이상이어야 합니다. 한 채만 있어도 거주가 2년이 안 되면 표 1로 계산합니다.
미등기 자산과 다주택 중과세율이 적용되는 자산(소득세법 제104조 제7항)은 공제에서 빠집니다. 국세청은 다주택자 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료됐다고 안내했으니, 조정대상지역 다주택자라면 중과 여부부터 확인해야 합니다.
보유기간별 공제율은 몇 %인가요?
표 1은 3년 이상 6%에서 시작해 1년마다 2%포인트씩 올라 15년 이상 30%에서 멈춥니다.
표 2는 보유 공제율(3년 12%부터 연 4%, 최대 40%)과 거주 공제율(2년 8%부터 연 4%, 최대 40%)을 더합니다. 합계 최대 80%입니다.
아래 표는 법정 공제율에 과세 양도차익 3억원일 때의 공제액을 더해 계산한 것입니다. 1주택 열은 보유기간과 거주기간이 같다고 가정했습니다.
| 보유(거주)기간 | 일반(표 1) | 1세대 1주택(표 2) | 차익 3억원 공제액(일반 / 1주택) |
| 3년 이상 | 6% | 12% + 12% = 24% | 1,800만 / 7,200만원 |
| 5년 이상 | 10% | 20% + 20% = 40% | 3,000만 / 1억2,000만원 |
| 7년 이상 | 14% | 28% + 28% = 56% | 4,200만 / 1억6,800만원 |
| 10년 이상 | 20% | 40% + 40% = 80% | 6,000만 / 2억4,000만원 |
| 15년 이상 | 30% | 40% + 40% = 80% | 9,000만 / 2억4,000만원 |
같은 10년이라도 거주 요건 하나로 공제액이 네 배 벌어집니다. 다만 1세대 1주택은 양도가액 12억원 이하면 비과세여서, 표 2는 고가주택에서 주로 쓰입니다.
양도차익 3억원이면 공제액은 얼마인가요?
고가주택은 한 단계가 더 있습니다. 시행령 제160조는 양도차익과 공제액에 (양도가액 - 12억원) ÷ 양도가액을 곱하도록 정합니다.
과세 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 - 12억원) ÷ 양도가액
장기보유특별공제액 = 과세 양도차익 × 공제율
가정: 1세대 1주택, 취득가액(필요경비 포함) 12억원, 양도가액 15억원, 전체 양도차익 3억원.
- 과세 양도차익: 3억원 × 3억 ÷ 15억 = 6,000만원
- 10년 보유·10년 거주(80%): 공제 4,800만원, 양도소득금액 1,200만원
- 10년 보유·2년 거주(48%): 공제 2,880만원, 양도소득금액 3,120만원
- 10년 보유·거주 2년 미만(표 1, 20%): 공제 1,200만원, 양도소득금액 4,800만원
거주기간만 달라도 양도소득금액이 최대 네 배 차이 납니다. 여기에 기본공제와 세율이 붙어 세액이 정해지므로, 최종 세액은 홈택스 모의계산으로 확인하는 편이 정확합니다.
일반 주택은 비율 계산 없이 3억원에 바로 공제율을 곱합니다. 10년 보유면 6,000만원이 공제됩니다.
보유기간과 거주기간은 어떻게 세나요?
보유기간은 소득세법 제95조 제4항에 따라 취득일부터 양도일까지입니다. 배우자·직계존비속 증여로 이월과세가 적용되면 증여자가 취득한 날부터 셉니다.
거주기간은 보유기간 중 실제로 산 기간만 인정됩니다. 취득 전에 세입자로 살던 기간은 들어가지 않습니다.
공제율은 1년 단위 구간이어서 9년 11개월 보유는 9년 구간입니다. 일반 주택 차익 3억원이면 18%와 20%의 차이가 600만원입니다.
매도 일정을 잡기 전에 등기상 취득일과 전입 기록을 먼저 맞춰 보세요. 구간 경계 직전이라면 잔금일 조정만으로 공제율이 달라질 수 있습니다.
개편 논의 중인데 지금은 어떻게 계산하나요?
연합뉴스(2026년 11월 9일)에 따르면 정부안은 보유기간 공제를 줄이고 거주기간 중심으로 바꾸는 내용으로, 2028년 공제 한도 설정, 2029년 1주택자 보유기간 공제 폐지를 담고 있습니다. 지난 9일 국회예산정책처 토론회에서도 여러 의견이 나왔습니다.
뉴시스(2026년 11월 2일)는 정부안 한도가 2028년 20억원, 2029년부터 10억원이며 국회 조세소위원회가 심사에 들어갔다고 전했습니다.
아직 국회 심사 단계로 확정되지 않았습니다. 2026년 11월 10일 기준 신고에 쓰이는 것은 위의 현행 공제율 표입니다.
함께 확인하면 좋은 내용은 2028년부터 달라지는 장기보유특별공제, 집 팔기 전 모르면 폭탄 맞는다? 글에 정리해 두었습니다.
내 숫자는 국세청 안내 경로인 홈택스 > 모의계산 > 양도소득세 자동계산에서 로그인 없이 넣어 볼 수 있습니다. 손택스는 세금신고 > 양도소득세 신고 > 양도소득세 간편 모의계산입니다.
매도 전 체크리스트
- 등기상 취득일로 보유기간 구간 확인
- 보유기간 중 거주 2년 이상 여부
- 양도가액 12억원 초과 여부와 과세 비율
- 다주택 중과 대상 여부(홈택스 자가진단)
2026년 11월 10일 기준 현행 법령에 따른 일반 정보이며 투자 권유가 아닙니다. 개별 상황은 세무서·세무사 확인이 필요합니다.
정리: 내 공제율부터 확인하기
1. 일반 주택은 3년 6%, 10년 20%, 최대 30%입니다.
2. 1세대 1주택에 2년 이상 거주했다면 최대 80%입니다.
3. 고가주택은 12억원 초과 비율만큼만 계산합니다.
지금 할 일은 취득일과 거주기간을 확인해 홈택스에서 내 장기보유특별공제 계산 결과를 직접 보는 것입니다.
자주 묻는 질문
Q. 장기보유특별공제 계산기는 어디에 있나요?
국세청 홈택스 모의계산 메뉴의 양도소득세 자동계산입니다. 결과는 참고용이므로 신고 전에는 세무서나 세무사 확인이 필요합니다.
Q. 장기보유특별공제 10억 한도는 지금 적용되나요?
아닙니다. 정부 세제개편안 내용으로 2026년 11월 10일 기준 국회 심사 중입니다. 현행법은 금액 한도 없이 공제율 상한만 둡니다.
Q. 2주택자도 장기보유특별공제를 받나요?
중과세율이 적용되지 않는 주택은 표 1 공제율로 받습니다. 중과 대상 주택은 제외되니 홈택스 자가진단으로 먼저 확인하세요.
참고 자료
표 1 일반 6~30%, 표 2 1세대 1주택 최대 80%
거주 2년 요건, 고가주택 비율 계산
중과 유예 종료, 홈택스 자동계산 경로
세법개정안 토론회, 장특공제 정부안
공제 한도 정부안, 조세소위 심사
투자 권유가 아닙니다. 개별 상황은 세무서·세무사 확인이 필요합니다.
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