장기수선충당금 반환, 전세 2년이면 얼마 돌려받나?

장기수선충당금은 승강기, 배관, 외벽, 옥상 방수처럼 아파트 공용부분의 큰 수리에 대비해 매달 쌓아 두는 돈입니다.

공동주택관리법 제30조 제1항은 관리주체가 이 돈을 해당 주택의 소유자로부터 징수하도록 정하고 있습니다.

문제는 실제로 관리비를 내는 사람이 대부분 살고 있는 세입자라는 점입니다. 그래서 시행령이 반환 의무를 따로 적어 두었습니다.

공동주택관리법 시행령 제31조 제8항: 공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다.

여기서 사용자는 공동주택을 임차해 사용하는 사람을 말합니다. 전세든 월세든 같고, 계약 형태보다 누가 실제로 납부했는가가 기준입니다.

적용 대상은 장기수선계획을 세우는 공동주택입니다. 법 제29조는 300세대 이상, 승강기가 있는 단지, 중앙집중식·지역난방 단지 등을 대상으로 정하고 있어 대부분의 아파트가 여기에 들어갑니다.

청구 상대도 분명히 해 두는 것이 좋습니다. 돈을 돌려줄 의무는 관리사무소가 아니라 집주인(소유자)에게 있습니다. 관리사무소는 납부 사실을 확인해 주는 곳입니다.

반환 금액은 단순합니다. 월 부과액 × 실제 납부한 개월 수입니다. 부과액은 단지마다, 평형마다 다르기 때문에 남의 집 금액을 그대로 쓰면 안 됩니다.

시행령 제31조 제3항의 산식은 장기수선계획 기간의 수선비 총액을 총공급면적과 기간으로 나눈 뒤 우리 집 공급면적을 곱하는 방식입니다. 그래서 같은 단지라도 넓은 평형일수록 금액이 커집니다.

아래 표는 월 부과액을 2만원, 3만원, 4만원으로 가정해 2년 전세 기준으로 계산한 예시입니다. 실제 금액은 반드시 우리 집 고지서로 바꿔 넣으세요.

표에서 보듯 2년이면 48만~96만원 범위가 나옵니다.

장기수선계획은 3년마다 검토돼 중간에 월 금액이 바뀔 수 있으니, 최종 금액은 납부확인서 합계를 기준으로 삼으세요.

신축 아파트에 입주했다면 한 가지를 더 보세요. 시행령 제31조 제6항에 따라 적립은 사용검사일부터 1년이 지난 달부터 시작되므로, 입주 초기 몇 달은 부과되지 않았을 수 있습니다.

가장 중요한 서류는 관리사무소의 장기수선충당금 납부확인서입니다. 시행령 제31조 제9항은 사용자가 요구하면 관리주체가 지체 없이 확인서를 발급하도록 정하고 있습니다.

확인서에는 납부 기간과 금액 합계가 적혀 있어 집주인과 금액을 두고 다툴 일이 줄어듭니다. 이사 일주일 전쯤 요청해 두면 여유롭습니다.

관리비 고지서나 자동이체 내역도 함께 챙겨 두세요. 확인서 금액을 대조하는 보조 자료입니다.

이사 전에 아래 순서로 점검하면 빠뜨리는 일이 거의 없습니다.

• 임대차계약서 특약에 장기수선충당금 관련 문구가 있는지 확인
• 관리사무소에 납부확인서 발급 요청(입주월~퇴거월)
• 마지막 달 관리비 정산 방식과 금액 확인
• 집주인에게 확인서 사본과 함께 반환 금액을 문자로 미리 전달
• 보증금 반환일에 장기수선충당금도 함께 받는 것으로 약속

보증금 반환일에 함께 정산하자고 미리 말해 두면 이사 뒤에 따로 연락할 일이 줄어듭니다.

장기수선충당금 반환 거부를 받았다면 먼저 법 조항과 확인서를 함께 보여 주는 것이 순서입니다. 아래 단계는 앞 단계로 해결되지 않을 때만 넘어가면 됩니다.

1단계, 문자와 자료 전달. 시행령 제31조 제8항, 납부확인서, 반환 금액과 입금 계좌를 한 번에 정리해 보냅니다.

2단계, 내용증명. 우체국 내용증명으로 금액, 근거, 지급 기한을 적어 보내면 언제 무엇을 요구했는지 공식 기록이 남습니다.

3단계, 지급명령. 대법원 안내에 따르면 지급명령은 법원에 출석하지 않고 서류로 진행하는 독촉절차이며, 인지액은 소송 인지액의 10분의 1입니다. 72만원을 청구하면 계산상 360원이지만 최소 금액 규정에 따라 인지액은 1,000원이고, 송달료는 별도로 예납합니다.

상대방이 지급명령을 송달받고 2주 안에 이의신청을 하지 않으면 지급명령은 확정판결과 같은 효력을 가집니다. 이의신청을 하면 소송 절차로 넘어갑니다.

4단계, 소액사건. 청구 금액이 3,000만원 이하이면 소액사건심판 절차로 비교적 간단하게 진행됩니다. 72만원이라면 소장 인지액은 계산상 3,600원입니다.

절차와 비용은 대법원 전자민원센터와 대한민국 법원 전자소송 안내를 기준으로 했습니다. 개별 사건의 판단은 법률구조공단이나 법률 전문가에게 확인하세요.

오피스텔은 공동주택관리법이 아니라 집합건물법을 따릅니다. 이름도 장기수선충당금 대신 수선적립금이라고 부르는 경우가 많습니다.

집합건물법 제17조의2는 관리단이 관리단집회 결의로 수선적립금을 걷을 수 있다고 정합니다. 아파트와 달리 의무가 아니어서 건물마다 다릅니다.

다만 집합건물법 시행령 제5조의4 제4항은 점유자가 수선적립금을 대신 냈다면 구분소유자가 그 금액을 점유자에게 지급하도록 정합니다. 오피스텔 세입자도 낸 기록이 있다면 반환을 요청할 근거가 있습니다.

공공임대·민간임대 같은 임대주택의 임차인은 사정이 다릅니다. 공동주택관리법상 사용자 정의에서 임대주택의 임차인은 제외되므로, 이 경우는 임대사업자와의 계약과 관리 방식을 먼저 확인해야 합니다.

건물 전체 주인이 한 명인 다가구주택은 두 법의 적립 규정이 그대로 적용되지 않는 경우가 많아 임대차계약서 내용이 기준이 됩니다.