1주택 비과세 요건, 2년 거주 안 하면 어떻게 되나?

근거는 소득세법 제89조와 시행령 제154조이고, 핵심은 세 가지입니다.

첫째, 양도일 현재 1세대가 국내에 주택을 한 채만 가지고 있어야 합니다. 판단 시점은 사는 날이 아니라 파는 날입니다.

둘째, 그 주택을 2년 이상 보유해야 합니다. 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이라면 보유기간 중 거주기간도 2년 이상이어야 합니다.

셋째, 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘는 고가주택은 전액 비과세가 아닙니다. 12억원을 넘는 부분만큼은 세금이 나옵니다.

거주기간은 주민등록표 등본상 전입일부터 전출일까지로 셉니다(제154조 제6항). 그렇다면 2년 거주는 어떤 집에 붙을까요?

기준은 취득 당시 조정대상지역이었느냐입니다. 팔 때 조정대상지역인지는 묻지 않습니다.

산 뒤에 규제지역에서 풀렸어도 거주요건은 남습니다.

국토교통부공고 제2026-882호(2026년 7월 1일) 기준 조정대상지역은 서울 25개 구 전역과 경기 15곳이고, 대구를 포함한 지방은 지정 지역이 없습니다.

대구 집주인은 과거 취득 시점을 봐야 합니다. 수성구는 2020년 11월 20일 지정됐다가 2022년 9월 26일 해제됐고, 나머지 7곳은 2020년 12월 18일 지정됐다가 2022년 6월 30일 주거정책심의위원회에서 해제가 결정됐습니다.

마지막 줄은 놓치기 쉬운 예외입니다. 지정 공고 전에 계약금을 낸 사실을 증빙으로 보여 줄 수 있고 그때 무주택 세대였다면 2년 보유만으로 됩니다.

거주요건을 못 채우면 1주택 비과세 요건 전체가 충족되지 않습니다. 일부만 깎이는 것이 아니라 일반 과세로 처음부터 다시 계산됩니다.

아래는 이해를 돕기 위한 가정입니다. 2021년 3월 대구 수성구 아파트를 5억원에 사서 세입자를 두고, 2026년에 7억원에 판다고 해 보겠습니다. 다른 주택은 없고 필요경비는 계산에서 뺐습니다.

계산 예시(가정)
양도차익 2억원 → 장기보유특별공제 일반 공제율(보유 5년, 10%) 2,000만원 → 양도소득금액 1억 8,000만원 → 기본공제 250만원 → 과세표준 1억 7,750만원 → 세율 38%, 누진공제 1,994만원 → 양도소득세 약 4,751만원 + 지방소득세 약 475만원 = 약 5,226만원

같은 집에서 2년을 살았다면 양도가액 7억원이 12억원 이하라 세금은 0원입니다. 이 가정에서는 거주 2년 여부로 약 5,200만원이 갈립니다.

장기보유특별공제도 달라집니다. 국세청 공제율표상 1세대 1주택 공제율(최대 80%)은 2년 이상 거주한 주택에만 적용되고, 아니면 연 2% 일반 공제율을 씁니다.

실제 세액은 취득세, 중개보수 같은 필요경비에 따라 달라지니 숫자는 방향을 보는 용도로만 쓰시기 바랍니다.

있습니다. 시행령 제154조 제1항 단서의 사유 중 제1호부터 제3호까지는 보유·거주기간을 모두 묻지 않고, 제5호는 거주기간만 묻지 않습니다.

제1호는 건설임대주택에서 임차일부터 양도일까지 세대 전원이 5년 이상 거주한 경우입니다.

제2호는 공익사업으로 수용되는 경우, 해외이주법에 따라 세대 전원이 해외로 이주하는 경우, 1년 이상 국외 거주가 필요한 취학이나 근무로 세대 전원이 출국하는 경우입니다. 해외 출국 두 경우는 출국일부터 2년 안에 팔아야 합니다.

제3호는 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖의 부득이한 사유로 파는 경우입니다. 1년은 살아야 한다는 점이 핵심입니다.

상속 개시 당시 같은 세대였던 상속인은 피상속인과 함께 거주·보유한 기간을 합산하고, 재건축 주택도 전후 기간을 합칩니다(제154조 제8항).

부득이한 사유의 세부 범위는 재정경제부령에 있어 사정마다 판단이 갈리니, 증빙을 모아 세무서에 먼저 확인받는 편이 안전합니다.

양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 비율만큼만 과세합니다. 시행령 제160조 산식은 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액입니다.

15억원에 팔고 양도차익이 5억원이라면(가정) 과세 대상 차익은 5억원 × 3억 ÷ 15억 = 1억원이고, 장기보유특별공제액도 같은 비율로 계산합니다.

여기에 2년 이상 거주한 1세대 1주택이면 장기보유특별공제 표2가 붙어 보유·거주를 합쳐 최대 80%까지 빠집니다. 공제율 계산은 장기보유특별공제 계산법, 10년 보유하면 몇 %?에서 따로 정리했습니다.

지난 10일 국회 예산결산특별위원회에서 정부는 거주 주택과 비거주 주택을 차등하는 원칙을 지켜야 한다는 입장을 다시 밝혔습니다. 11일 현재 종부세 기본공제와 장기보유특별공제 개편은 국회 조세소위 심사를 앞둔 논의 단계입니다.

보도된 정부안은 2029년부터 보유기간 공제를 없애고 거주기간 연 8%, 최대 80%로 바꾸며 공제 한도를 2028년 20억원, 2029년부터 10억원으로 두는 내용입니다. 확정된 법이 아니고, 비과세 2년 요건을 바꾼다는 정부 발표는 확인되지 않았습니다.

방향은 실제로 살아 본 기간을 더 무겁게 보는 쪽입니다. 매도 시점을 고민 중이라면 국회 논의 결과까지 함께 보는 것이 좋습니다.

함께 확인하면 좋은 내용은 일시적 2주택 비과세 요건, 3년 안에 팔면 될까? 글에 정리해 두었습니다.