중개보수 계산법, 5억 아파트 매매하면 얼마일까?

중개보수 계산의 기본식은 단순합니다. 거래금액 × 상한요율로 나온 금액이 받을 수 있는 최대치이고, 일부 낮은 구간에는 한도액이 따로 있습니다.

공인중개사법 시행규칙 별표 1(2021년 10월 19일 시행)의 주택 매매 상한요율은 5천만원 미만 0.6%(한도 25만원), 5천만~2억원 미만 0.5%(한도 80만원), 2억~9억원 미만 0.4%, 9억~12억원 미만 0.5%, 12억~15억원 미만 0.6%, 15억원 이상 0.7%입니다.

아래 표는 이 요율을 그대로 적용한 상한 금액입니다. 부가세는 일반과세자 중개사무소를 가정해 10%를 더했습니다.

표의 금액은 한쪽이 내는 몫입니다. 중개보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받으므로 매도인과 매수인이 각자 냅니다.

대구광역시도 같은 요율표를 안내합니다. 다른 지역이라면 해당 시·도 요율표를 한 번 더 보시면 됩니다.

네, 계약이 두 건이면 중개보수도 두 건입니다. 지금 사는 5억원 아파트를 팔고 다른 5억원 아파트를 사면 매도 계약에서 한 번, 매수 계약에서 한 번 냅니다.

상한 기준으로 보면 200만원 + 200만원 = 400만원, 부가세를 더하면 440만원입니다. 같은 중개사무소에 두 계약을 모두 맡겨도 계약이 다르면 각각 계산하는 것이 원칙입니다.

반대로 한 번만 내는 경우도 있습니다. 대구광역시 안내에 따르면 같은 중개대상물에 같은 사람이 매매와 임대차를 동시에 계약하면 매매에 관한 보수만 받습니다. 집을 사면서 그 집에 기존 세입자를 그대로 두는 계약이 이런 예입니다.

갈아타기라면 두 계약의 중개보수와 이사비, 취득세를 한 장에 적어 두세요. 잔금일이 겹치면 지출이 한꺼번에 몰립니다.

집을 팔고 사는 갈아타기는 계약이 2건이라 중개보수도 2건입니다. 상한 합계를 먼저 계산해 두면 협의할 때 기준이 생깁니다.

요율은 금액 전체에 한 가지로 적용됩니다. 누진 방식이 아니어서 경계선을 넘는 순간 금액이 뜁니다.

8억 9천만원 매매는 0.4%가 적용돼 상한이 356만원입니다. 9억원 매매는 0.5% 구간으로 넘어가 상한이 450만원입니다. 1천만원 차이에 상한은 94만원 차이가 납니다.

전세는 매매보다 요율이 낮습니다. 임대차 상한요율은 5천만원 미만 0.5%(한도 20만원), 5천만~1억원 미만 0.4%(한도 30만원), 1억~6억원 미만 0.3%, 6억~12억원 미만 0.4%, 12억~15억원 미만 0.5%, 15억원 이상 0.6%입니다. 전세 3억원이면 상한 90만원입니다.

월세는 거래금액을 먼저 바꿔야 합니다. 보증금 + 월세 × 100으로 계산하고, 그 결과가 5천만원 미만이면 보증금 + 월세 × 70으로 다시 계산합니다. 보증금 1천만원에 월세 50만원이면 6천만원이 되어 0.4%, 상한 24만원입니다.

요율표 금액에는 부가가치세가 들어 있지 않습니다.

일반과세자 중개사무소라면 보수의 10%가 더해집니다. 5억원 매매 상한 200만원이면 실제 지급액은 220만원이 됩니다. 간이과세자 사무소는 부가세 처리 방식이 다를 수 있어, 홈택스의 사업자 상태 조회로 과세유형을 먼저 보시면 됩니다.

영수증도 챙길 부분입니다. 국세청 안내에 따르면 부동산 중개업은 현금영수증 의무발행업종이라 부가세 포함 10만원 이상을 현금으로 받으면 요청이 없어도 현금영수증을 발급해야 합니다. 계좌이체도 현금 거래로 봅니다.

영수증은 세금에서도 쓰입니다. 소득세법 시행령 제163조는 양도를 위해 지출한 소개비를 필요경비로 정하고 있고, 국세청 해석은 살 때 낸 중개수수료를 취득가액에 포함합니다. 증빙이 있어야 인정되니 영수증과 이체 내역을 보관하세요.

대구광역시 안내 기준으로 제증명 신청·공부열람 대행 실비는 1건당 1,000원입니다.

중개보수 + 부가세 + 실비가 실제로 나가는 돈입니다. 이체할 때 현금영수증 번호를 같이 알려 주면 정산이 깔끔해집니다.

중개수수료는 상한요율 이내에서 의뢰인과 중개사가 서로 협의해 정합니다. 상한을 넘는 금품은 어떤 명목으로도 받을 수 없게 되어 있습니다.

협의는 계약서 쓰기 전에 하는 것이 자연스럽습니다. 잔금 날 처음 꺼내면 서로 불편해지기 쉽습니다.

아래 순서로 정리해 두면 대화가 짧아집니다(금액은 가정).

• 1단계: 거래금액과 상한요율로 상한 금액을 먼저 계산합니다(5억원이면 200만원).
• 2단계: 원하는 요율을 숫자로 정합니다. 예를 들어 0.3%로 협의하면 150만원입니다.
• 3단계: 부가세 포함인지 별도인지, 실비가 있는지 한 문장으로 확인합니다.
• 4단계: 지급 시기를 정합니다. 약정이 없으면 거래대금 지급이 끝난 날이 지급 시기입니다.
• 5단계: 합의한 금액을 문자나 확인서에 남기고, 현금영수증 번호를 알려 둡니다.

중개사의 고의나 과실로 계약이 무효·취소·해제되면 중개보수를 내지 않습니다. 법정 금액을 넘는 요구는 대구광역시 토지정보과나 구·군 부동산 담당 부서에 문의할 수 있습니다.