전세 원상복구 범위, 못자국·벽지 변색도 물어줘야 하나?

근거는 민법 제615조("차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다")이고, 제654조가 이를 임대차에 준용합니다.

다만 '원상'이 새 집 상태는 아닙니다. 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결은 원상회복 범위를 계약 경위와 임대 당시 상태 등을 고려해 개별적으로 정해야 한다고 봤습니다.

서울중앙지방법원 2007. 5. 31. 선고 2005가합100279 판결(항소 사건)은 통상의 손모는 특약이 없는 한 임대인 부담이고, "원상회복한다"는 일반 문구만으로는 통상 손모까지 세입자가 고치기로 합의했다고 보기 어렵다고 판단했습니다.

주택임대차표준계약서 제9조도 "시설물의 노후화나 통상 생길 수 있는 파손 등은 임차인의 원상복구의무에 포함되지 아니한다"고 적고 있습니다.

아래 표는 판례 경향과 안내 자료를 바탕으로 자주 다투는 항목을 나눈 것입니다. 정도와 원인에 따라 결론은 달라질 수 있습니다.

흔한 다툼이 "못자국 몇 개 때문에 거실 도배를 새로 해야 한다"는 요구입니다. 액자를 거는 정도의 작은 구멍은 보통 사용의 범위로 보는 경우가 많습니다.

세입자 잘못으로 벽지가 찢어졌더라도 도배 전체 비용을 그대로 무는 구조는 아닙니다. 판례는 내용연수가 지난 물건을 새것으로 고치면 감가를 고려하는 것을 원칙으로 봅니다(대법원 1994. 1. 28. 선고 93다49499 판결 등).

대한법률구조공단 조정사례가 인용한 수원지방법원 안양지원 2016가단121985 판결은 그 사건에서 벽지·바닥 내용연수를 10년으로 봤습니다. 사건마다 다를 수 있는 참고 수치입니다.

계산 예시(가정)입니다. 시공 6년 된 거실 벽지 한 면이 찢어졌고 전체 도배 견적이 120만 원이라면, 내용연수 10년 가정 시 남은 가치는 (10-6)÷10 = 40%로 다툼의 출발점은 약 48만 원입니다.

한 면만 부분 보수가 가능하다면 그 비용이 기준이 될 여지도 있습니다. 시공 연도를 모르면 입주 당시 사진이 가장 강한 근거가 됩니다.

함께 확인하면 좋은 내용은 도배 장판 비용, 태전한일 32평 얼마? 글에 정리해 두었습니다.

반려동물 긁힘이나 배설물 오염은 통상 사용을 넘는 훼손으로 다뤄지는 경우가 많습니다. 반려동물 허용 특약이 훼손 면제까지 뜻하지는 않습니다.

결로 곰팡이는 원인부터 나눕니다. 누수나 단열 결함 같은 건물 문제라면 표준계약서 제4조의 임대인 유지·수선 영역에 가깝습니다.

다만 민법 제634조는 수리가 필요하면 임차인이 지체 없이 임대인에게 알리도록 정합니다. 알고도 방치해 번졌다면 확대된 부분은 다툼이 생길 수 있으니, 결로가 보이면 사진과 함께 문자로 알려 두세요.

참고로 민법 제617조(임대차에 준용)는 이런 손해배상 청구를 임대인이 집을 돌려받은 날부터 6개월 안에 하도록 정합니다.

전세 원상복구 범위 다툼은 대부분 "입주 때 원래 그랬다"를 증명하지 못해 커집니다. 한 달 전부터 아래를 챙기세요.

1. 입주 당시 사진·영상 원본(촬영 날짜 포함) 모으기
2. 특약이 "원상복구한다" 같은 일반 문구인지, 도배·장판 등 항목을 구체적으로 적었는지 확인
3. 표준계약서 제3조 '입주 전 수리' 칸 확인
4. 방마다 같은 각도로 현재 상태 재촬영
5. 가벼운 흔적은 임의로 고치기 전에 집주인과 방법 협의
6. 관리비·공과금 정산 일정(제10조) 잡기

입주 사진과 퇴거 사진을 같은 각도로 맞춰 두면 통상의 손모인지 새 훼손인지 비교가 쉬워집니다.

집주인이 원상복구 비용을 보증금에서 빼겠다고 하면 아래 순서가 무난합니다.

1. 공제 항목·금액을 견적서·사진과 함께 서면으로 요청
2. 입주 사진과 대조해 통상 손모 항목과 내 책임 항목을 나눠 회신
3. 내 책임 항목은 감가·부분 보수를 근거로 금액 협의
4. 합의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회 신청
5. 조정 불성립 시 법원 절차 검토

조정위원회는 한국부동산원·LH, 대한법률구조공단 등이 운영하며 주택 소재지 관할 위원회에 온라인·방문·우편·팩스로 신청합니다.

수수료는 조정목적의 값 1억 원 미만 1만 원부터 10억 원 이상 10만 원까지이고, 우선변제 대상 소액임차인 등은 면제될 수 있습니다. 처리는 60일 이내가 원칙(30일 연장 가능)이며, 상대방이 응하지 않으면 각하될 수 있습니다.

대한법률구조공단 대구지부 사례(2026. 7. 8. 게시)에서는 임대인이 못 자국 6군데 등 145만 원을 공제했지만, 조정위원회가 33만 원만 공제하고 112만 원 반환하는 조정안을 의결했습니다.

개별 분쟁은 특약, 사진, 견적에 따라 결과가 달라집니다. 금액이 크면 대한법률구조공단 등 법률 전문가 확인을 받아 보세요.