주택연금 가입조건, 공시가 12억 집도 될까?

아래 다섯 줄을 차례로 체크해 보세요.

• 나이: 주택소유자 또는 배우자 중 1명이 만 55세 이상
• 국적: 부부 중 1명이 대한민국 국민(재외국민 포함)
• 주택가격: 부부 기준 보유 주택의 공시가격 등 합계 12억원 이하
• 대상 주택: 주택법상 주택, 지자체에 신고된 노인복지주택, 주거목적 오피스텔
• 거주: 가입자 또는 배우자가 그 집에 실제로 거주(주민등록 전입)

다주택자도 길이 있습니다. 두 채 이상이어도 합산 공시가격이 12억원 이하면 가입할 수 있고, 12억원을 넘는 2주택자는 3년 안에 1주택을 처분하는 조건으로 가입할 수 있습니다.

실거주는 예외가 있습니다. 병원·요양시설 입원, 자녀 봉양을 위한 장기 체류, 노인주거복지시설 이주처럼 공사가 인정하는 사유면 됩니다. 이 예외는 부부합산 1주택자만 해당합니다.

상가, 자녀 등 제3자 명의 주택, 분양권, 경매·압류가 걸린 주택은 가입이 안 됩니다.

주택연금 가입조건에서 가장 많이 헷갈리는 부분이 이 12억원입니다. 공사는 공시가격 등은 가입 가능 여부를 판단하는 가격이고, 실제 월지급금은 시세나 감정평가액으로 계산한다고 안내합니다.

그래서 공시가격이 12억원 이하라면 시세가 12억원을 넘는 아파트도 가입 대상이 될 수 있습니다.

다만 월지급금 계산에는 상한이 있습니다. 공사 설명서에 따르면 주택가격이 12억원을 넘으면 12억원으로 보고 지급금액을 정합니다. 시세 15억원 집이라도 연금은 12억원 집과 같은 기준으로 받는다는 뜻입니다.

우리 집 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 주소로 조회하고, 부부 명의 주택을 모두 합산해 보시면 됩니다.

체크 포인트: 공시가격 12억원은 "가입되느냐"의 기준이고, "얼마 받느냐"는 시세 기준입니다. 두 숫자를 따로 보셔야 합니다.

월지급금은 주택가격과 가입 시점 나이로 정해지고, 나이는 부부 중 나이가 적은 사람이 기준입니다.

아래 표는 공사가 공개한 일반주택, 종신 정액형 예시(2026년 3월 1일 기준) 중 일부입니다.

75세는 10억원부터, 80세는 9억원부터 월지급금이 더 늘지 않습니다. 나이가 많고 집값이 높으면 상한 구간에 걸린다는 뜻입니다.

가입 시기도 숫자로 비교해 볼 수 있습니다. 3억원 집 기준으로 60세 가입은 월 63.2만원, 65세 가입은 월 75.8만원으로 약 12.6만원 차이가 납니다. 대신 60세에 시작하면 65세까지 5년간 받은 금액이 단순 합계 약 3,792만원입니다(63.2만원 × 60개월, 이자·집값 변동 미반영 가정 계산).

가입 때는 주택가격의 1.0%를 초기보증료로 최초 연금지급일에 냅니다. 3억원 집이면 300만원입니다. 본인 금액은 공사 예상연금조회로 확인할 수 있습니다.

평생 매달 받는 방식

종신지급방식은 인출한도 없이 평생 매월 받습니다. 종신혼합방식은 대출한도의 50% 안에서 목돈을 수시로 찾아 쓰고 나머지를 평생 매월 받습니다.

기간을 정하거나 대출을 갚는 방식

확정기간혼합방식은 인출한도 안에서 찾아 쓰고, 나머지를 정한 기간 동안만 매월 받습니다.

대출상환방식은 대출한도의 50% 초과 90% 이하를 일시에 받아 그 집의 주택담보대출을 갚고, 나머지를 평생 매월 받는 방식입니다.

가입 후에는 종신지급과 종신혼합, 우대지급과 우대혼합 사이를 빼고는 지급방식을 바꿀 수 없습니다. 처음 선택이 중요한 이유입니다.

주택연금 상담과 신청은 주택 소재지를 관할하는 공사 지사에서 합니다. 방문이 어려우면 홈페이지 상담예약을 이용하고, 기초 상담은 시중은행에서도 됩니다.

1. 상담·신청: 설명서와 체크리스트 확인, 신청서와 서류 제출
2. 심사: 가입자 요건 심사, 현장방문 조사, 담보주택 가격평가
3. 보증약정·담보설정: 약정서 작성, 근저당권 설정 또는 신탁등기
4. 보증서 발급: 온라인 발급
5. 대출실행: 금융기관에서 대출약정 후 연금 수령

담보 방식은 저당권방식과 신탁방식 중 고릅니다. 신탁방식은 가입자가 먼저 사망해도 배우자가 소유권 이전 없이 자동 승계되고, 보증금 있는 일부 임대도 가능합니다.

함께 확인하면 좋은 내용은 소득 크레바스, 60세 퇴직 후 연금까지 5년 어떻게? 글에 정리해 두었습니다.

부부 모두 사망하면 집을 처분해 정산하는데, 집값이 남으면 상속인에게 돌아가고, 연금 등으로 나간 돈이 집값보다 많아도 부족분을 상속인에게 청구하지 않습니다.

여기서 연금지급총액은 월지급금 누계, 수시인출금, 보증료와 이에 붙은 대출이자를 모두 더한 금액입니다.

집을 남기고 싶다면 상속인이 대출 잔액을 직접 갚는 방법도 있습니다.

가입자가 먼저 사망하고 배우자가 남으면, 배우자는 사망일로부터 6개월 이내에 승계 절차를 마쳐야 같은 금액을 계속 받습니다. 세금은 소유권을 받는 사람이 직접 신고합니다.

자녀가 55세 이상이면 부모의 저당권방식 주택연금을 상환하고 같은 집으로 이어 가입하는 세대이음 주택연금도 있습니다.