부모님 집을 물려받아 갑자기 2주택이 되면 "내 집을 팔면 세금이 나오나"부터 궁금해집니다. 상속주택 양도세 특례의 답은 순서에 있습니다. 상속 당시 이미 갖고 있던 일반주택을 먼저 팔면 상속주택은 없는 것으로 보고 1세대 1주택 비과세를 판단합니다. 아래에서 조건 체크표, 중과와 취득가액, 가정값 계산까지 정리합니다.
작성일 2026년 11월 14일 · 2026년 11월 14일 기준
3줄 요약
1. 상속 당시 보유한 일반주택을 먼저 팔면 상속주택을 빼고 1주택 비과세를 판단합니다.
2. 상속받은 집은 5년 안에 팔면 중과만 빠질 뿐 비과세는 아닙니다.
3. 상속받은 집의 취득가액은 상속 당시 평가액이라 감정평가가 세금을 좌우합니다.
1. 어느 집을 팔아야 비과세인가요?
2. 비과세 조건 체크표
3. 상속받은 집을 먼저 팔면 중과되나요?
4. 상속받은 집의 취득가액은?
5. 계산해 보면 차이는 얼마일까요?
자주 묻는 질문
상속주택 양도세 비과세, 어느 집을 팔아야 하나요?
근거는 소득세법 시행령 제155조 제2항입니다. 상속주택과 일반주택을 1채씩 가진 1세대가 일반주택을 양도하면 1주택만 가진 것으로 보고 1세대 1주택 비과세를 적용합니다.
상속받은 집을 먼저 팔면 이 조항으로는 비과세를 받을 수 없습니다. 파는 순서가 핵심인 이유입니다.
일반주택은 상속개시 당시 이미 보유한 주택만 해당합니다. 상속 전 2년 안에 부모님께 증여받은 주택은 빠지고, 국세청도 상속 후 산 주택에는 이 특례가 적용되지 않는다고 회신했습니다(서면-2024-법규재산-1113).
상속 당시 부모님과 같은 세대였다면 원칙적으로 특례가 없습니다. 60세 이상 부모님을 모시려고 세대를 합친 경우만 예외입니다.
일반주택 자체의 요건도 그대로입니다. 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주)해야 하고, 양도가액 12억원 초과분은 과세됩니다.
상속주택 양도세 비과세 조건 체크표, 나는 해당될까요?
법령 문구를 항목별로 나눴습니다. 위에서부터 내 상황을 대입해 보세요.
| 확인 항목 | 특례 적용 | 특례 제외 | 근거 |
| 파는 집 | 상속 전부터 가진 일반주택 | 상속받은 집 먼저 양도 | 시행령 155조② |
| 일반주택 취득 시점 | 상속개시 당시 보유 | 상속개시 후 취득 | 같은 항, 국세청 회신 |
| 사전 증여 | 해당 없음 | 상속 전 2년 내 증여받은 주택 | 같은 항 |
| 세대 | 상속 당시 별도 세대 | 같은 세대(동거봉양 합가 예외) | 같은 항 단서 |
| 상속주택 수 | 선순위 1채 | 후순위 상속주택 | 같은 항 각 호 |
| 공동상속 | 소수지분자 | 최대 지분 상속인 | 시행령 155조③ |
| 일반주택 요건 | 2년 보유, 12억원 이하 | 요건 미달, 12억원 초과분 | 시행령 154조 |
부모님이 여러 채를 남겼다면 특례 대상은 선순위 1채뿐입니다. 피상속인의 보유기간이 가장 긴 주택, 거주기간이 가장 긴 주택, 사망 당시 거주한 주택 순으로 정합니다.
형제가 함께 물려받았다면 그 집은 지분이 가장 큰 사람의 주택으로 봅니다. 그래서 소수지분만 가진 형제는 자기 집을 팔 때 공동상속주택을 주택 수에 넣지 않습니다.
한 줄이라도 "특례 제외"에 해당하면 일반 과세나 중과 판정으로 넘어갑니다. 계약 전 홈택스 모의계산의 비과세·중과 자가진단으로 다시 확인하세요.
상속받은 집을 먼저 팔면 중과되나요?
다주택자 중과 유예는 2026년 5월 9일 끝났습니다. 5월 10일 양도분부터 조정대상지역 2주택은 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더해집니다(국세청 안내).
다만 시행령 제167조의3 제1항 제7호는 특례 대상 상속주택으로서 상속받은 날부터 5년이 지나지 않은 주택을 중과에서 뺍니다. 2주택 중과 규정(제167조의10)도 이를 그대로 끌어옵니다.
5년은 비과세 기간이 아닙니다. 5년 안에 팔아도 차익에는 기본세율 6~45%가 붙고, 5년이 지나면 그때의 지역과 주택 수로 중과를 다시 판단합니다.
세율을 정하는 보유기간은 부모님이 취득한 날부터 따지므로, 상속 직후 팔아도 단기 세율은 적용되지 않습니다. 반면 장기보유특별공제는 상속개시일부터 셉니다.
정부의 2026년 세제개편안에는 2027~2028년 중과세율을 한시적으로 낮추는 안이 담겼지만, 국회 통과 전까지는 확정이 아닙니다.
상속받은 집의 취득가액은 얼마로 잡히나요?
소득세법 시행령 제163조 제9항은 상속받은 자산의 취득가액을 상속개시일 현재 평가한 가액으로 보고, 세무서가 상속세를 결정하며 정한 가액이 있으면 그 금액을 씁니다.
오늘(14일) 이데일리 판례 칼럼이 소개한 대법원 2022두67357 판결(2026. 8. 12.)이 이 조항을 다뤘습니다. 2019년 상속된 부산의 주택·토지는 상속세가 0원이었고, 세무서는 공시가격으로 2억 1,604만여원을 결정했습니다.
상속인은 이듬해 10억 1,100만원에 팔며 이 금액을 취득가액으로 양도세 2억 9,325만여원을 냈고, 이후 상속 당시 시가로 다시 계산해 달라고 경정청구를 했습니다.
법원 감정가 7억 2,970만여원으로 다시 계산한 정당 세액은 8,654만여원이었습니다. 대법원은 세무서 결정가액은 객관적·합리적 시가일 때만 취득가액이 된다고 봤습니다.
같은 날 헤럴드경제도 상속받은 집의 취득가액은 부모가 산 가격이 아니라 상속 당시 평가액이라고 짚었습니다. 상속 시점 평가액을 근거 있게 남기는 일이 나중 양도세를 좌우합니다.
상속개시일 전후 6개월 안에 감정기관이 평가한 가액은 시가로 인정됩니다(상속세 및 증여세법 시행령 제49조). 다만 감정가가 상속공제를 넘으면 상속세가 생기니 두 세금을 함께 계산해야 합니다.
함께 확인하면 좋은 내용은 상속세 장례비용 공제, 영수증 없으면 얼마? 글에 정리해 두었습니다.
상속주택 양도세, 계산해 보면 차이는 얼마일까요?
아래는 가정값이며 필요경비는 빼고 기본세율로 계산했습니다.
사례 1. 일반주택을 먼저 파는 경우
비조정대상지역에서 2017년 5억원에 산 집에 8년째 살다가 2025년 따로 사시던 어머니 집을 상속받았다고 가정합니다. 내 집을 9억원에 팔면 특례로 양도세 0원입니다.
특례를 못 받으면 차익 4억원에서 장기보유특별공제 16%와 기본공제 250만원을 빼 과세표준 3억 3,350만원, 국세 약 1억 746만원(지방소득세 포함 약 1억 1,821만원)입니다.
사례 2. 상속받은 집을 1년 반 뒤 10억원에 파는 경우
5년 안이라 중과는 없고 장기보유특별공제도 없다고 가정합니다. 취득가액이 공시가격 수준 3억원이면 국세 약 2억 5,701만원입니다.
상속 당시 감정가 7억원이 취득가액이면 국세 약 9,311만원으로, 차이는 약 1억 6,390만원입니다. 다만 감정가가 높을수록 상속세 과세가액도 커지니 상속공제 범위를 먼저 확인하세요.
정리: 순서와 평가액이 핵심입니다
1. 상속 당시 가진 일반주택을 먼저 팔면 1주택 비과세를 판단합니다.
2. 상속받은 집은 5년 안에 팔면 중과만 빠집니다.
3. 취득가액은 상속 당시 평가액이라 감정평가가 세금을 바꿉니다.
지금 할 일은 상속세 결정 통지서의 재산평가명세서에서 주택 가액을 확인하고, 매도 계약 전 세무 전문가에게 상속주택 양도세 계산을 받아 보는 것입니다.
자주 묻는 질문
Q. 상속주택 5년 지나면 비과세가 안 되나요?
A. 일반주택을 먼저 파는 특례에는 5년 기한이 없습니다. 5년은 상속받은 집을 팔 때 중과에서 빼 주는 기간입니다.
Q. 상속주택은 주택 수에서 제외되나요?
A. 일반주택 비과세 판단 때 선순위 상속주택 1채를 없는 것으로 볼 뿐, 모든 세금에서 빠지는 것은 아닙니다.
Q. 상속받은 집 양도세 세율은요?
A. 보유기간을 부모님 취득일부터 따져 기본세율 6~45%가 기준입니다. 조정대상지역 다주택이고 5년이 지났다면 중과를 다시 판단합니다.
참고 자료
이 글은 일반 정보이며 투자 권유가 아닙니다. 계산은 가정값이고, 개별 상황은 세무서·세무 전문가 확인이 필요합니다.
이어서 읽으면 좋은 글
